Egenkapital for boliglån
Skal du ta opp lån for å kjøpe bolig, trenger du egenkapital. Dette er et krav fra myndighetenes side som bankene er nødt til å etterleve. Det stilles også krav til hvor mye egenkapital du må ha. Men, som du kan lese mer om lenger ned, er dette en regel som også har unntak.
Hva er egenkapital?
Egenkapital ved boligkjøp er penger du har selv. Pengene brukes til å betale for boligen du kjøper, sammen med et lån du får av banken, for eksempel. Sagt på en annen måte er egenkapital den delen av boligens kjøpesummen du ikke får låne av banken.
Det er vanligvis et krav at du har egenkapital for å få boliglån. Egenkapitalen er ofte penger boligkjøperne har spart selv, pengegaver eller arv, for eksempel.
Så mye egenkapital må du ha
Det er myndighetene som har bestemt at boligkjøpere må ha egenkapital for å få boliglån. Regelen er nedfelt i utlånsforskriften, et regelverk som bestemmer hvordan banker og kredittselskap skal tilby og håndtere lån til privatpersoner.
I forskriften står det dette om hvor mye egenkapital du må ha:
§ 7.Belåningsgrad
Nedbetalingslån med pant i bolig skal på innvilgelsestidspunktet ikke overstige 90 prosent av et forsvarlig verdigrunnlag for boligen …
Du må dermed har minst 10 % av boligens kjøpesum som egenkapital. Så hva betyr dette i rene penger?
Jo, la oss bruke en bolig som koster 3 millioner kroner som eksempel.
-
Så mye egenkapital må du ha: 300.000 kroner (10 %)
-
Så stort boliglån kan du få: 2.700.000 kroner (90 %)
Husk at det ikke bare er kjøpesummen du skal betale når du kjøper bolig. Det kommer på andre kostnader også, slik som dokumentavgift og tinglysningsgebyr. Dette må du også ha med i regnestykket når du skal beregne hvor mange penger du trenger til boligkjøpet.
Bankene kan gjøre unntak fra utlånsforskriften
Det er fortsatt en mulighet for å få boliglån selv om du ikke har 10 % i egenkapital. Utlånsforskriften har en fleksibilitetskvote som gjør det mulig for bankene å se vekk fra noe av regelverket i enkelte tilfeller.
La oss si at du bare har 8 % egenkapital når du søker om boliglån. Banken vurderer at du har så god betjeningsevne, altså evne til å betale på et lån, at du allikevel skal få lån som en del av fleksibilitetskvoten.
Det er også regler for hvor ofte bankene kan bruke fleksibilitetskvoten:
-
På 8 % av lånesøknader i Oslo
-
På 10 % av lånesøknader i resten av landet
Det er gode grunner til kravet om egenkapital
Fra begynnelsen av 2000-tallet og godt innpå 2010-tallet, vokste nordmenns gjeld urovekkende mye samtidig som boligprisene steg kraftig. Datidens regjering, med finansminister Siv Jensen (FrP) i spissen, så et behov for å begrense både utlånsvekst og prisstigning.
Derfor ble utlånsforskriften, som egenkapitalkravet er en del av, innført i 2015. Tanken både var og er at den skal bidra til en mer bærekraftig utvikling i husholdningenes gjeld, som det står på regjeringens nettsider.
På godt norsk: Utlånsforskriften skal forhindre at du tar opp større lån enn du har råd til, for å beskytte både deg og banken mot økonomiske problemer.
Kan man låne egenkapitalen?
Mange som ønsker boliglån har ikke nok egenkapital. Noen har løst dette ved å låne pengene som er nødvendig.
Alle økonomiske eksperter er enige: Det er ikke lurt å låne egenkapitalen.
Det er flere årsaker til dette.
Den eneste lånetypen som kan være aktuelt for et slikt lån, er lån uten sikkerhet, slik som forbrukslån. Forbrukslån har en vesentlig høyere rente enn boliglån og kan bli svært kostbart over tid.
Vi kan bruke vår egen lånekalkulator for å regne ut hva det vil koste oss:
-
Total lånekostnad boliglån (2,7 millioner over 25 år): 4.305.440 kr
-
Total lånekostnad forbrukslån (300.000 over 5 år): 404.000 kr
Et forbrukslån tilsvarende det over, vil også gi månedlige terminbeløp på nesten 7.000 kroner. Dette kommer på toppen av terminbeløpet som skal betales på boliglånet hver måned.
Et lån til egenkapital begrenser også hvor stort boliglånet kan bli.
Ifølge utlånsforskriften kan du ikke ha mer enn 5 ganger årsinntekten din i gjeld. Tjener du 500.000 i året, kan du få et lån på 2,5 millioner. Men har du allerede lånt 300.000 til egenkapital, kan ikke boliglånet bli større enn 2,2 millioner.
Slik kan du få nok egenkapital
Du tenker kanskje at å skrape sammen flere hundre tusen kroner i egenkapital virker som en uoverkommelig oppgave. Kanskje tipsene under kan få deg til å forandre mening.
-
Sparing
Å spare penger er en av de beste metodene for å skaffe egenkapital, men også en av de mest langsomme. Det kan ta mange år å spare opp nok.
Allikevel er det noe du bør vurdere.
Start så tidlig som mulig, og er du under 34 år bør du utnytte BSU (Boligsparing for Ungdom) fullt ut. Du kan spare maksimalt 300.000 kroner og få skattefradrag for beløpet.
Du kan også sette opp et budsjett, kutte i utgiftene og forsøke å øke inntektene for å få fortgang i sparingen.
-
Arv
Har du foreldre som sitter godt i det, kan forskudd på arv gi deg et solid bidrag til egenkapitalen. Bare vær klar over at det finnes egne lover for arv i Norge, det kan lønne seg å sette seg inn i arveloven, ikke minst hvis det er større verdier som skal fordeles på flere barn.
Husk også at selv om det ikke er skatt på arv i Norge, er det et krav om at gaver og arv på mer enn 100.000 kroner skal føres opp i skattemeldingen.
-
Kausjonist
Har du med deg en kausjonist på et boliglån, reduseres kravet til egenandelen. Kausjonisten er en person som lover å betale lånet ditt hvis du ikke får det til selv. I Norge brukes først og fremst realkausjon, som betyr at banken tar pant i kausjonistens egen bolig.
Bare vær oppmerksom på at det er risikabelt å garantere for andre personers lån, noe kausjonisten din må tenke nøye igjennom.
-
Kjøpe bolig sammen med andre
Det er lettere å få lån hvis dere er to som tar opp lån sammen. Kanskje har begge egenkapital som kan legges i den samme potten. To inntekter gjør også at dere kan få mer i lån.
Det er naturlig at ektefeller og samboere kjøper bolig og tar opp lån sammen. De siste årene har det også blitt vanligere at vennepar eller barn og foreldre har gått sammen om boligkjøp og boliglån.
Vanlige spørsmål om egenkapital
Hva er egenkapital for boliglån?
Hvorfor må man ha egenkapital?
Hvor mye kan jeg låne med 300.000 i egenkapital?
Er det mulig å kjøpe bolig uten egenkapital?
Kan jeg låne egenkapitalen?
Kristine Berg
Kristine Berg er en erfaren skribent med stor interesse for privatøkonomi og sparing. Hun har skrevet innhold for Compary i flere år og er nå ansvarlig utgiver av Lånekalkulator.nu. Som ansvarlig utgiver har Kristine det øverste ansvaret for at innholdet som publiseres på Lånekalkalkulator.nu er korrekt, oppdatert og holder den standarden vi forventer.